「作为头部企业，不管是全国性的，还是本地的，龙头企业，都要有担当，有责任，才能更好地维护目前相对脆弱的市场本身。」九月十七日，河南省房地产商会会长闭门会在郑州召开，商会副会长、郑州万科总经理许沈波在会上表示。 这次大会讨论了“疫情影响、政策收紧、折扣促销、企业发展”等多个问题，对于“折扣促销”的话题，大家意见一致：对行业弊大于利。会议上，当地两家房地产企业的代表——建业集团主席胡葆森和正商集团主席张敬国均表示，不会率先降价。 房地产企业联合“保价”现象并不少见，但以省商会名义召集行业联合，突显了形势的严峻。 根据近期监管部门的要求，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：扣除预付款后资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。按照房地产企业“踩线”的情况，将其分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化负债规模管理。它还被视为史上最严厉的债务控制政策。 "三条红线"迅速引发企业反响。九月初，以恒大为代表的一些房企开始了大范围的降价促销，一些房企酝酿了一系列的降本增效方案，进一步进行成本控制，另外很多企业抓住了政策窗口期，开始了大规模的融资活动… 产业调整的端倪已经显现，尽管企业在勉力支持，但似乎多米诺骨牌效应已经不可避免。 形成"价格联盟"。 用降价促销的方法快速去库存，从而降低企业杠杆率，是房企应对调控压力的常用手段。九月份以来，除了恒大启动声势浩大的降价潮外，一些地区市场也出现降价，引发了前期业主的“维权”。 据21世纪经济报道，北京一家房地产企业人士向21世纪经济报道透露，为保证全年业绩，企业一般在第四季度进行促销活动，但考虑到政策变化，今年可能提前。 减价并非开发商所愿。根据30多位河南房企老板和一线房企在豫当家作主的观点，降价促销的可能后果有四： ”“一是会使已购住房的资产缩水，可能造成部分人过度维权，不利于社会稳定。二是房价的大起大落，将对金融、建筑、建筑材料、服务等相关行业产生巨大的冲击，使之一落千丈。三是可能导致大量房企倒闭，缺乏资金、土地储备的中小型房企难以生存下去，一旦破产，将导致烂尾楼不断增多；资金链断裂可能导致债务危机爆发。四是消费者普遍存在买高不买低的心理，即使降价，房企也难以实现预期目标。 但是在市场游戏中，这种“攻守联盟”实际上并不容易建立。先发制人者往往赢得较好的市场反应，后来者则陷入被动。 为此，胡葆森和张敬国在上述会议上都作出了“不带头降价”的表态。 据易居克而瑞统计，作为河南省首批参加全国房地产第一方阵会议的副会长企业，2019年销售总额占全省销售总额的56.4%，其中，建业、正商分别累计销售1017.5亿元、510.6亿元，仅这两家房企销售总额就占全省销售总额的16.9%。 目前的房地产市场，是否已经到了“不能降价”的地步？ 上述北京房企人士认为，总体上看，上市房企表内负债规模不大，但由于“三条红线”政策较为严厉，“踩线”企业仍不在少数。再加上近期不少城市开始新一轮调控加码，房企便倾向于提高周转节奏，快速出货。 但是具体到城市，情况就不一样了。据易居克而瑞统计，8月份，郑州新建住宅的存销比为4.6个月，库存压力不大。但是三四线城市的库存压力依然很大。 上海易居地产研究院智囊团主任严跃进对21世纪经济报道说，即使没有新的融资规定，房企每年也会在“金九银十”期间进行降价促销。但是今年政策压力的加大，使房企普遍具有紧迫感。 严跃进同时指出，这样的“价格联盟”是比较脆弱的。对资金压力较大的房企而言，其面临的融资压力也不尽相同，存在变相降价的可能性。 和"红线"赛跑相对于销售，房企在融资方面的动作更为频繁。据中原地产研究中心统计，9月中下旬，房企内债发行量达304.8亿元，较去年同期增长47%，延续7月融资井喷态势。九月末，合生、金科、招商等房企也纷纷进行了大规模的融资动作。 海外融资方面，房地产企业8月单月累计发行美元债65.6亿美元，同比增长176%。九月中叶，房地产企业的美元债券发行规模达到33亿美元。 筹资活动频繁出现，与当前政策“窗口期”的出现密切相关。 自金融危机爆发后，央行多次向市场释放流动性，资金成本下降，上半年以来，房地产行业融资环境相对宽松。中原地产首席分析师张大伟指出，目前房企融资处于“历史最低水平”，平均融资成本集中在4%-5%，远低于去年同期6%-8%的水平。 而8月20日召开的住建部中央财经委员会会议上，正式提出了以“三条红线”为核心的融资管理政策。虽然此次研讨会没有给出相关的政策实施时间表，但最近，与会的12家地产公司被要求提交相关的资产负债数据，意味着该政策的试点已经快速启动。 九月十四日，中央银行副行长潘功胜在国务院政策例行吹风会上说，目前重点房地产企业资金监管和融资管理制度起步平稳，社会反响积极；将会同住建部等有关部门，跟踪评估实施情况，不断完善制度，稳步扩大实施范围。 它还给了行业一个融资窗口期：在融资管理新政实施前，房地产企业仍然有机会以较低成本获得大量融资，从而应对因疫情爆发和销售不畅而造成的资金紧张状况。 还有业内人士向21世纪经济报道表示，尽管目前“三条红线”的试点范围比较有限，但“靴子”总有落下的一天。 这位人士表示，虽然许多房企的融资状况已有显著改善，但仍有许多债务处于表外，加上持续扩张的需求，因此资金需求不大。近期内，房企融资动作仍将持续。 另外据21世纪经济报道了解，近期已有部分企业在盘点其所属项目及负债，同时与金融机构密切沟通，以应对融资政策的变化。与此同时也有房企制定了初步的降低负债方案，包括放慢扩张速度，实施精细化管理等。 |
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