房屋价格暴跌，谁的损失最大？

2020-9-22 09:25| 发布者: 社区管理| 查看: 58| 评论: 0

摘要: 近来和一些人聊天，他们都觉得很奇怪，为什么经济受到了疫情的影响，中央还一直强调“房住不炒”？只要房价稍微抬起，马上就要下狠手了？例如近期深圳，南京，东莞的新政，都相当严厉。其实我想，就是不希望房价泡沫 ...

近来和一些人聊天，他们都觉得很奇怪，为什么经济受到了疫情的影响，中央还一直强调“房住不炒”？只要房价稍微抬起，马上就要下狠手了？例如近期深圳，南京，东莞的新政，都相当严厉。

其实我想，就是不希望房价泡沫越吹越大，如果继续这样下去，一旦泡沫破裂，后果就不堪设想了。

根据目前全球普遍的购房模式，基本上都是以“首付+贷款”的方式购买。而且对中国的家庭来说，首付可能是一家几代人的积蓄才能凑够的，甚至有些人还欠下了房贷。而且房贷是从银行借来的，大多数人都背负着20-30年的房贷，基本上这几十年，很难过上富裕的日子。

以目前这种买房借贷模式，房价的大幅下跌至少可以直接冲击到两个主要群体——拥有房产的普通百姓和贷款的银行。如果国内房价大幅下跌，我们能不能推演一下？

当房屋价格急剧下降，而房产持有者将所有未偿还贷款抵押给银行时，银行会要求房产持有者提供额外的抵押品(现金或其他有价值的资产)，你认为这很容易吗？刚刚还提到，国内许多买房人几乎都是倾尽全力才买的房子，怎么可能有钱或资产来填补这个缺口？

那接下来呢？根据协议，银行将会收回房屋，但银行收回房屋也是没有用的啊，必须将房屋处置成资金来弥补自己的损失。此时银行会将收回来的房子当不良资产处理，本来正常的房价都不足以弥补这一损失，这种当不良资产的价格会更低，银行可能以相当于市价几折的价格把房子卖掉，最终形成巨大的损失。

再次试想，如果房价大跌，即使银行收回房屋，由于市场缺乏购买力和流动性，银行收回的房屋很可能根本无法出售，那么银行就得继续降价处理不良资产，这样就形成了恶性循环。其结果是银行破产，然后引发金融危机，直到经济大萧条。

那并非危言耸听，那一年日本经历了差不多几十年的经济萧条；美国2008年金融危机也是如此。自然，上述推论的结果就是在政府放任不管的情况下，才会出现如此极端的情况。所以，既然大家都知道会有严重的后果，政府就不能袖手旁观，一旦发现可能苗头，就会采取政策干预，防止市场走向极端。

关于中国未来房价的走势，我在之前的提问中多次强调了自己的观点，我认为中国房价不会大幅震荡，即不会大涨不会大跌，平稳运行将是政府调控房价的主要目标。在未来10-20年内，随着居民收入的增长和通胀的合理存在，如果房价保持相对稳定的水平运行10-20年，那么房价泡沫将逐渐被消化掉，我们通常称之为软着陆，而非硬着陆。

让我们回到文章标题的问题上，无论是买房群体，还是银行，还是最终损害国家经济，最终受害的都是普通百姓。居民合理负债是经济发展的必然要求，但合理管理负债，增强家庭和全社会的抗风险能力也是必要的，负债继续高企投机房地产的风险很大。